Quelles sont les personnes imposables ?

Les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, de droits portant sur ces immeubles, de parts de sociétés à prépondérance immobilière sont soumises au régime d’imposition des plus-values des particuliers lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par certaines sociétés.

La cession d’un immeuble par un retraité ou un invalide, disposant de ressources modestes (plafonds réglementés), n’est pas soumise à l’impôt sur la plus-value.

Un mode particulier d’imposition est prévu pour les contribuables non domiciliés fiscalement en France.

Quelles sont les opérations imposables ?

Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux.

Quels sont les biens imposables ?

* les immeubles (bâtis ou non bâtis) ou les droits relatifs à des immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.) ;

* les parts de sociétés à prépondérance immobilière (sociétés dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à leur propre exploitation).

Quels sont les biens exonérés ?

* les immeubles constituant l’habitation principale du cédant au jour de la cession ainsi que leurs dépendances immédiates et nécessaires ;

* les immeubles pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite ;

* les immeubles échangés dans le cadre d’opérations de remembrements ou assimilées ;

* les immeubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € ;

* les immeubles détenus depuis plus de 15 ans ;

* une exonération particulière est prévue en faveur de certains contribuables non-résidents ;

* sous certaines conditions, les titres de sociétés à prépondérance immobilière qui mettent, en droit ou en fait, gratuitement un logement à la disposition de l’associé cédant qui l’occupe à titre d’habitation principale ;

* les titres de sociétés à prépondérance immobilière détenus depuis plus de 15 ans.

Comment est calculée la plus-value ?

* Détermination de la plus-value brute :

   La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

   - Prix de cession :
     
      Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte.

      Il est majoré de certaines charges et indemnités : exemple : indemnités d’éviction versées       au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur ;

      Il est réduit sur justificatif du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des       frais, définis par décret, supportés par le vendeur (exemples : commission versée à un       intermédiaire, frais de diagnostics amiante et plomb) ;

   - Prix d’acquisition :

     Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement payé par le vendeur, tel qu’il a été      stipulé dans l’acte.

     Il est majoré d’un certain nombre de frais et dépenses divers limitativement énumérés :
           . frais afférents à l'acquisition à titre gratuit y compris les droits de mutation à titre               gratuit ;
           . frais afférents à l’acquisition à titre onéreux retenus :
                      . soit pour leur montant réel sur justification,
                      . soit forfaitairement pour les immeubles à 7,5 % du prix d’acquisition ;
           . dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration                retenues :
                      . soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel,
                      . soit forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition, à la condition que le contribuable                         cède le logement plus de cinq ans après son acquisition et qu'il s'agisse d'un                         immeuble bâti ;
           . frais de voirie, réseaux et distribution.

* Calcul de la plus-value imposable

   - Abattement pour durée de détention :
      La plus-value brute est réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention        au-delà de la cinquième.

   - Moins-value :
      La moins-value brute n’est en principe pas prise en compte sauf, sous certaines conditions,       en cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives.

   - Abattement fixe :
      Un abattement fixe de 1 000 € est appliqué sur la plus-value brute, corrigée le cas échéant de l’abattement pour durée de détention et des moins-values imputables.

Quels sont les impôts et prélèvements sociaux dus ?

Le contribuable qui cède un immeuble est imposable :

* à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 16 % ;

* aux prélèvements sociaux, soit au 1er janvier 2005, un taux global de 11%.

D'où un taux réel d'imposition de 27 %.

Quelles sont les obligations déclaratives et de paiement ?

L’impôt sur le revenu afférent à la plus-value réalisée est déclaré et payé :

* à la conservation des hypothèques lors de la cession d’un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble ; le notaire effectue, pour le compte du vendeur, la déclaration ainsi que le versement de l'impôt à payer, qui est prélevé sur le prix de vente ;

* à la recette des impôts lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière.