La réévaluation annuelle du loyer d'habitation

L'article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat a modifié l'indice de référence des loyers créé par l'article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005.

La nouvelle référence de révision des loyers est entrée en vigueur le 10 février 2008 (loi n° 2008-111 du 8 février 2008). La loi n°2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat précise dans son article 9 que l'indice de référence des loyers se substitue à l'indice de référence des loyers défini à l'article 35 de la loi 2005-841 en matière de révision des loyers en cours de bail (dans l'article 17d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

L'indice de référence des loyers d'un trimestre donné correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Cet indice est calculé sur une référence 100 au quatrième trimestre de 1998. L'évolution de l'indice de référence intervenant dans la révision des loyers d'habitation est arrondie à deux décimales.

Il ne faut pas confondre : 

- la révision du loyer qui intervient chaque année en cours de bail,

  Avec
- l'augmentation que le propriétaire peut proposer à l'occasion du renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage,

  Ou bien
- la majoration du loyer en cours de bail, consécutive à la réalisation par le bailleur de travaux d'amélioration

Ce qui suit ne traite que des procédures de révision annuelle du loyer.

La réglementation

Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. 

L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers publié par l'INSEE.

À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

Le loyer d'un local à usage d'habitation peut donc être révisé chaque année à l'initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou à défaut, à la date anniversaire du contrat.

Toutefois, le loyer n'est révisé chaque année que si une clause du bail le prévoit. En l'absence d'une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.

Les loyers concernés par cette méthode

La méthode décrite ici concerne exclusivement les locaux d'habitation.

En sont exclus les locaux commerciaux, les bureaux et les locaux spécifiques régis par d'autres dispositions législatives.

L’indice de référence des loyers (IRL)

La revalorisation annuelle du loyer ne peut excéder la variation annuelle de l'indice de référence des loyers.

La clause de révision prend généralement pour référence le dernier indice de référence des loyers publié à la date de signature du contrat ou à sa date d'entrée en vigueur.

Pour éviter tout litige, référez-vous à cet indice dans tout contrat de location ; sa variation constitue une limite supérieure à la révision du loyer en cours de bail.

L’indice est publié selon un calendrier précis :

* l’indice de référence des loyers du 1er trimestre sera publié vers le 15 avril ;
* l’indice de référence des loyers du 2e trimestre sera publié vers le 15 juillet ;
* l’indice de référence des loyers du 3e trimestre sera publié vers le 15 octobre ;
* l’indice de référence des loyers du 4e trimestre sera publié vers le 15 janvier suivant.

Comment concrètement est calculée l'augmentation annuelle du loyer ?

Relisez soigneusement votre contrat de location. Vous devez y trouver une clause indiquant les conditions de la révision de votre loyer.

Concrètement, pour calculer la révision annuelle d’un loyer, il convient d’appliquer la formule suivante :


                                                                  IRL du trimestre concerné
           Loyer précedent  x   ----------------------------------------------------
                                                 IRL du même trimestre de l'année précédente




Exemple :

Soit un bail de location signé le 1er janvier 2005 pour un loyer mensuel de 500 euros, révisable annuellement à la date anniversaire du contrat.

Le dernier indice connu à cette date est celui du troisième trimestre de 2004.

Sa valeur est 108,72.

Au 1er janvier 2006, intervient la première révision du loyer.

L'indice de référence des loyers du troisième trimestre de 2005 est égal à 110,57.

Il a augmenté de 1,70% par rapport aux 108,72 du troisième trimestre de 2004.

Le nouveau loyer sera au plus égal à :

                                                                  IRL du trimestre concerné
           Loyer précedent  x   ----------------------------------------------------
                                                 IRL du même trimestre de l'année précédente

                                                    110,57
                         500,00 €  x   ------------   =  508,50 €
                                                    108,72