Vous avez décidé d'acheter votre maison ou votre appartement.

Une banque vous consent un prêt, mais elle veut des garanties : une hypothèque sur votre future maison ou votre futur appartement.


Qu'est-ce qu'une hypothèque ?

C'est un contrat par lequel vous donnez le droit à la banque de faire vendre votre bien aux enchères publiques, si vous ne remboursez pas votre prêt.

Le prix de la vente sert alors à rembourser la somme empruntée.

Dès l'achat, vous êtes propriétaire de votre bien, mais vous donnez ce pouvoir à la banque de faire vendre votre bien aux enchères publiques en cas de non remboursement.

La forme de ce contrat : obligatoirement authentique.

La loi exige que ce contrat soit conclu par acte notarié.

Pour consentir une hypothèque à la banque, il vous faudra donc signer, soit un acte spécifique chez votre notaire, soit des clauses spéciales insérées dans l'acte d'achat de votre bien.


Les frais d'hypothèque :


Bien entendu, les frais d'hypothèque sont à votre charge.

Ils sont payés chez le notaire le jour de la signature du contrat.

Ils comprennent les émoluments du notaire, le salaire du conservateur des hypothèques, la taxe de publicité foncière (mais certaines exonérations sont prévues), la taxe sur la valeur ajoutée et les débours.

Si l'hypothèque est consentie sous la forme d'un acte spécifique, les frais d'hypothèque seront constitués par les frais de cet acte spécifique.

Si l'hypothèque est consentie sous la forme de clauses spéciales insérées dans l'acte d'achat de votre bien, les frais de cet acte d'achat seront supérieurs aux frais prévisionnels qui vous ont été indiqués lors du compromis ou de la promesse de vente, le surcoût représentant les frais d'hypothèque.

De fait, les frais prévisionnels d'acte d'achat vous sont indiqués, lors du compromis ou de la promesse de vente, "hors frais d'hypothèque", ces derniers ne pouvant pas encore être déterminés.

Les différentes sortes de garanties hypothécaires :

En effet, il existe plusieurs sortes de garanties hypothécaires et certaines sont moins lourdement taxées que d'autres.

Le Privilège de Prêteur de Deniers ( PPD ) :

Le privilège de prêteurs de deniers (PPD) est la garantie hypothécaire retenue lorsque le prêt immobilier est destiné à l'acquisition d'un bien ancien ou achevé, à l'appui d'un acte de vente entre un vendeur et un acquéreur.

Il ne peut couvrir que la fraction du prêt qui est utilisée pour financer le prix de vente.


L'Hypothèque Conventionnelle (HC) :

L'hypothèque conventionnelle (HC), plus onéreuse, est utilisée lorsque le privilège de prêteurs de deniers (PPD) ne peut être inscrit :

- s'il n'y a pas d'acte de vente (par exemple prêt finançant des travaux)

- ou si le paiement s'effectue en plusieurs fois par appels de fonds successifs (construction, vente en l'état futur d'achèvement...).

Elle peut être complémentaire au privilège de prêteurs de deniers (PPD), notamment lorsque le prêt finance le prix d'acquisition et des travaux.

Le coût de l'hypothèque conventionnelle (HC) est plus élevé que celui du privilège de prêteurs de deniers (PPD) en raison de sa soumission à une taxe de 0,715% calculée sur le montant de l'emprunt, dont est exonéré le privilège de prêteurs de deniers (PPD).

A noter : Le coût du privilège de prêteurs de deniers (PPD) et de l'hypothèque conventionnelle (HC) sera moindre s'ils garantissent un prêt réglementé aidé, de type 0 %, Epargne Logement, Prêt Conventionné ou Prêt à l'Accession Sociale.

Dans tous les cas, le calcul exact de ces frais, en raison de sa complexité, devra être confimé par votre notaire.

La levée d'hypothèque :

Le privilège de prêteurs de deniers (PPD) et l'hypothèque conventionnelle (HC) ont généralement été inscrits sur l'immeuble pour la durée du prêt immobilier augmentée de deux ans.

A l'expiration de ce délai, aucune formalité à accomplir. L'inscription est éteinte et les droits attachés à l'hypothèque prennent fin automatiquement.

Par contre, en cas de revente du bien immobilier avant l'expiration de ce délai, la loi vous contraint à délivrer à l'acquéreur un immeuble libre d'inscription d'hypothèque.

Le notaire sera donc tenu :

- si votre prêt n'est pas totalement remboursé, d'en effectuer le remboursement anticipé directement à votre banque par prélèvement sur votre prix de vente,

- de retenir sur votre prix de vente les frais de la mainlevée d'hypothèque qui sera consentie par votre banque après complet remboursement, ces frais étant à la charge de l'emprunteur.

D'autres garanties possibles. Mais attention, sont-elles moins onéreuses pour vous que la garantie hypothécaire ?

N'oubliez pas de vérifier que votre banque demande bien à bénéficier de la garantie la moins onéreuse pour vous, avant d'accepter votre prêt.

Le choix de la bonne garantie est important pour l'emprunteur :

En effet toutes les garanties n'ont pas le même coût.

La banque peut vous proposer la caution d'un organisme spécialisé ou d'une mutuelle, partenaires de cette banque, en remplacement d'une garantie hypothécaire.

L'organisme se portant caution remboursera le prêt à la banque en cas de non paiement, mais pourra ensuite se retourner contre l'emprunteur pour obtenir le remboursement de sa dette.

La mise en place de cette caution ne nécessite pas d'acte notarié, mais présente un coût qui comprend une commission de caution et la participation à un fonds mutuel de garantie.

Or le coût de cette caution peut être supérieur à celui d'un privilège de prêteur de deniers (PPD) ou d'une hypothèque conventionnelle (HC).

N'hésitez donc pas à consulter le spécialiste de ces questions, votre notaire.

En fonction des conditions juridiques de votre achat et de votre emprunt, il vous indiquera la meilleure solution.

Un renseignement vous évitera de mauvaises surprises ou des frais inutiles.

Bien conseillé par votre notaire, vous paierez le juste prix.